מערכת סולארית על גג בית משותף: סעיפים 59ט ו-59י לחוק המקרקעין

חוק המקרקעין, התשכ״ט–1969, מאפשר שתי דרכים להתקין מערכת סולארית או מתקן אגירה על גג שהוא רכוש משותף. לפי סעיף 59ט, בעלי שני שלישים מהדירות רשאים להחליט באסיפה הכללית על מערכת משותפת, ואז ההכנסות הן רכוש משותף. לפי סעיף 59י, בעל דירה רשאי להתקין מערכת לעצמו גם בלי הסכמת האחרים, על שטח יחסי שאינו עולה על חלקו ברכוש המשותף, אם מסר הודעה מוקדמת בכתב לפחות 45 יום לפני ההתקנה, ואם התקיימו תנאים נוספים. בשתי הדרכים, תקנון מוסכם יכול לקבוע שהסעיפים לא יחולו. לכן הדבר הראשון שבודקים הוא את התקנון.

המדריך הוא חלק מהמדריך למקורות רשמיים ולתלונות. כללי הפטור מהיתר בנייה נמצאים בפטור מהיתר. כדי לבדוק אם הפרויקט משתלם, השתמשו במחשבון ההחזר.

סעיף 59ט: מערכת משותפת לכל הבניין

מי מחליט

בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מיתקן פוטו-וולטאי או מיתקן אגירה על הגג, כולו או חלקו. הם רשאים גם להחליט על עסקאות במיתקן ובהכנסות ממנו, על אף סעיף 55.

התנאים

1. ההתקנה לפי חוק התכנון והבנייה וחוק החשמל, התשי״ד–1954.
2. ההתקנה וההפעלה לפי חוק הקרינה הבלתי מייננת, התשס״ו–2006.
3. צמצום, ככל האפשר, של הפגיעה בחזות הבית.
4. אין פגיעה במיתקנים שהותקנו כדין על הגג.
5. הוצגו באסיפה הכללית: ההוצאות של בעלי הדירות על ההתקנה, הוצאות ההפעלה והתחזוקה הצפויות, ההכנסות הצפויות, תקופת החזר ההשקעה, מי יתקין, איך המיתקן יתוחזק ויופעל, מיקומו, גודלו ואמצעי הבטיחות.

מי משלם ומי מקבל

החוק מגדיר "החזר הוצאות ההתקנה" באופן שכולל גם את מה שהיו משלמים מי שלא השתתפו. בפועל, מי שלא שילם בהתחלה יקבל את חלקו רק אחרי שהמשלמים יקבלו החזר גם על החלק שהיה מוטל עליו.

התנגדות והסרה

• בעל דירה שמתנגד ומעלה טענה של פגיעה מהותית בזכויותיו רשאי להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין (סעיף 59ט(ד)).
• אחרי ההתקנה, בעל דירה שטוען לנסיבות מיוחדות המצדיקות הסרה, כולל סיכון בטיחותי, רשאי לתבוע הסרה. המפקח יכול להורות על הסרה ולקבוע מי נושא בעלויות (59ט(ה)).

סעיף 59י: מערכת פרטית של דייר

בעל דירה רשאי להתקין במקום סביר על הגג המשותף מיתקן פוטו-וולטאי או מיתקן אגירה, והתשתיות הקשורות, בלי הסכמת בעלי הדירות האחרים, אם התקיימו כל התנאים:

חובות וזכויות

• המתקין נושא בכל ההוצאות: התקנה, הפעלה, תחזוקה וכל החיובים שנובעים מהמיתקן. המיתקן וההכנסה ממנו שייכים לו.
• כמה דיירים יחד יכולים לפעול כך, בשינויים המחויבים.
• הסרה בנסיבות מיוחדות: הנציגות או בעל דירה יכולים לפנות למפקח. בדרך כלל המתקין נושא בעלות ההסרה, אלא אם המפקח קבע אחרת.
• הרחבת דירות על הגג: אם התקבלה החלטה לפי סעיף 71ב על הרחבת דירה על הגג, המיתקן יוסר או יועבר ככל שנדרש. המרחיב נושא בעלויות ומחזיר למתקין את הוצאות ההתקנה, אלא אם המפקח קבע אחרת.

דוגמה להמחשה: חלקו של דייר

בבניין 12 דירות שוות, בלי הצמדות מיוחדות. חלקה של כל דירה ברכוש המשותף הוא 1/12. שטח הגג 240 מ״ר, ומתוכו 40 מ״ר משמשים לחדר מכונות ולדרך יציאה.

• השטח לחישוב: 240 − 40 = 200 מ״ר
• חלקו של דייר: 200 ÷ 12 = כ-16.7 מ״ר
• אם יש לו כבר דוד שמש שתופס 3 מ״ר: 16.7 − 3 = כ-13.7 מ״ר

בשטח כזה אפשר להתקין מערכת קטנה, תלוי בפריסה ובמרווחים. בבתים משותפים רבים החלקים אינם שווים, והם רשומים בצו בית משותף ובתקנון. בדקו בלשכת רישום המקרקעין.

משותף או פרטי: מה עדיף

טעויות נפוצות

1. לא לבדוק את התקנון. סעיף 59ט(ו) מאפשר לקבוע בתקנון מוסכם שהסעיף לא יחול, ו-59ט(ז) שומר על הוראות מיוחדות בתקנון.
2. לא להציג את כל הנתונים באסיפה. החלטה בלי פרטי ההוצאות, ההכנסות ותקופת ההחזר אינה עומדת בתנאי 59ט(ב)(5).
3. הודעה בווטסאפ בלבד. ההודעה לפי 59י צריכה להימסר בדרך שבה נמסרת הודעה על כינוס אסיפה לפי התקנון.
4. לחסום דוד שמש של שכן. אסור לפגוע במיתקנים שהותקנו כדין.

בכל מקרה, בדקו שמי שיחתום על האישורים מורשה לכך, לפי המדריך לבדיקת רישיון חשמלאי, וקראו את סימני האזהרה לפני שהבניין חותם עם יזם או מתקין.

מתי להתייעץ עם עורך דין

• כשיש תקנון מוסכם עם הוראות על הגג.
• כשיש התנגדות, או כשיש תוכנית להרחבת דירות על הגג.
• כשיזם מציע לבניין הסכם השכרה ארוך.

שאלות נפוצות

צריך הסכמה של מי שגר בקומה העליונה?

לא, כשהגג הוא רכוש משותף. אם הגג מוצמד לדירה מסוימת, הוא לא רכוש משותף, והסעיפים האלה לא חלים עליו באותו אופן.

האם הסעיפים חלים גם על סוללה?

כן. שני הסעיפים חלים על "מיתקן פוטו-וולטאי או מיתקן אגירה".

מה אם הדיירים מסרבים לתת גישה לגג?

אם עמדתם בתנאי 59י, המפקח על רישום המקרקעין הוא הגורם לפנות אליו במחלוקת.

באיזה תעריף תהיה מערכת משותפת?

תלוי בהספק. מערכת גדולה תיפול כנראה במדרגה של 15 עד 100 קילוואט. ראו מדרגות התעריף.

מקורות רשמיים

• חוק המקרקעין בוויקיטקסט — נוסח משולב (לא רשמי) של סעיפים 59ט ו-59י
• פורטל gov.il — המפקח על רישום המקרקעין ולשכות רישום המקרקעין
• רשות החשמל — הסדרות לבתים משותפים